5 принципов по вложению в недвижимость через REIT
REIT (ри-ит) — инвестиционные фонды недвижимости. Это компании, которые владеют и управляют недвижимостью с целью получения дохода.
? Ранее мы уже делали обзоры на несколько REIT: Boston Properties, Inc., Simon Property Group и Hospitality Properties Trust.
? Фактически, за последние 20 лет REITs имели самые лучшие показатели среди 10 основных классов активов, включая акции с большой капитализацией (SPY), акции малой капитализации (IWM), акции роста (IWF), коммунальные услуги (XLU) и высокодоходные облигации (HYG).
✅ К плюсам REITs относятся:
➕ Высокие дивидендные выплаты;
➕ Долгая история получения рыночной прибыли;
➕ Умеренный риск.
Поэтому инвестирование в REITs служит сразу нескольким целям:
• Высокий текущий доход.
• Защита от инфляции.
• Диверсификация.
• Долгосрочная стратегия.
Два метода инвестирования:
? Инвестируйте в индексный фонд REIT (пассивный метод).
? Инвестируйте в индивидуальные REITs и создавайте портфель (активный метод).
Если у вас нет доступа к информации, нет опыта или времени на активное управление портфелем, то будет лучше пойти по пути индекса. Например, индексный фонд на широкий рынок REIT Vanguard REIT Fund (VNQ).
? Оборотной стороной использования пассивного метода является покупка каждого REIT в индексе, независимо от его текущей цены, качества, перспектив или управления. С одной стороны, такая широкая диверсификация может быть полезной. Но использование анализа качественных и количественных аспектов каждого REIT для выбора наиболее перспективных инвестиций обеспечит лучшую отдачу в долгосрочной стратегии.
К более высокой общей доходности для активных инвесторов REIT ведут 5 инвестиционных правил:
Правило №1️⃣. Сосредоточьтесь на REIT с маленькой капитализацией по заниженной цене и избегайте крупных с завышенной ценой.
В то время, как большинство инвесторов слепо инвестируют в основные REIT с большой капитализацией, лучше сосредоточиться на более прибыльном сегменте с малой капитализацией, потому что они обладают большим потенциалом.
Правило №2️⃣. Специализированные REIT обладают той самой лакомой альфой-дополнительной доходностью.
В последние годы появилось много новых специализированных REITs, ориентированных на нетрадиционные типы собственности, включая:
• Сельскохозяйственные угодья (FPI; LAND)
• Инфраструктура (AMT; CORR; CCI; UNIT)
• Билборды (OUT; LAMR)
• Казино (VICI; GLPI; MGP)
Ставки в этих секторах, как правило, намного выше, условия аренды сильнее, а оборот арендаторов ниже. EPR Properties (EPR), траст , инвестирующий в сектор развлечений, отдыха и образования, является хорошим примером этого.
Специализированные REITs напрямую не коррелируют с традиционными секторами собственности, включая розничную, промышленную, офисную и жилую.
Правило №3️⃣. Исключите REITs с внешним управлением.
Такие REIT часто страдают от конфликта интересов, имеют завышенные затраты, а доход акционеров значительно снижается с течением времени.
Правило №4️⃣. Думайте, как арендодатель
Рассматривайте REITs как инвестиции в недвижимость, а не как акции. Вы владельцы недвижимости, а не трейдеры одного дня. Помните о дивидендной доходности.
Этот образ мышления приводит к более дисциплинированному подходу с меньшим количеством импульсивных сделок.
Правило № 5️⃣. REITs, которые торгуются с дисконтом.
В первую очередь будьте нацелены на REIT, торгующиеся с существенными скидками, но с высокой внутренней ценностью.
Пример идеальной инвестиционной цели:
? В мае 2018 года, Medical Properties Trust (MPW) торговался с оценкой ~ 20% дисконта к NAV и дивидендной доходностью 7,7%. Это была фантастическая возможность для активных инвесторов REIT, потому что она соответствует пяти правилам:
✔️ Это не очень популярная крупная компания.
✔️ Компания относится к специализированным REIT.
✔️ Управление осуществляется изнутри.
✔️ Хорошо вписывается в портфель «арендодателя» с долгосрочной стратегией.
✔️ Торгуется с огромной скидкой относительно чистой стоимости активов NAV.
На графике можно увидеть рост MPW на 52%, в то время как индекс REIT вырос на 18%.