Hospitality Properties Trust (Nasdaq: HPT)
Итак, REIT (ри-ит) — инвестиционные фонды недвижимости, то есть компании, которые владеют и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью.
Hospitality Properties Trust (Nasdaq: HPT). По данным на 31 марта 2018 года HPT владеет 323 отелями с 49,903 комнатами и владеет/арендует 199 туристическими центрами, расположенными в Соединенных Штатах, Канаде и Пуэрто-Рико. В сети отелей есть такие известные как Marriott, Carlson, Hyatt и Wyndham. Дивидендная доходность составляет (!) 8.1% в ?
Основная долговая нагрузка закреплена договорами с фиксированными ставками.⚡
Этот фонд мог бы стать столь удачным вложением, если бы не нюансы:
- За последний месяц отток инвесторского капитала ETF держащих HPT составил $ 3,58 млрд.
- HPT оперирует на платформе, где является и арендодателем и арендатором одновременно. Сама HPT управляется внешней компанией RMR.
- На лицо конфликт интересов и финансовый инжиниринг в области лизинга с компанией TA (TravelCenters of America), в которой HPT выступает мажоритарием.
- 31 декабря 2019 TA (TravelCenters of America) потребуется докапитализация обязательств по лизингу величиной до $2 млрд ❗.
HPT (Hospitality Properties Trust)
HPT управляется внешним управлением компании RMR, то есть представляет собой коммерческий REIT, который замаскирован как фонд прямых инвестиций. Как следствие, возможен конфликт интересов, который в конечном итоге повлияет на устойчивый рост величины дивидендов. А дивиденды в REIT как раз то, что делает их столь привлекательными для пенсионных портфелей.
В структуре HPT существуют дочерние операционные платформы, включая Senior Housing Properties Trust, REIT который владеет преимущественно объектами здравоохранения и Government Properties Income — владеет и работает по лизингу с офисными зданиями для госслужащих. И первые и вторые на данный момент вызывают много вопросов в плане устойчивости бизнес-моделей и готовности платить по долгам.
Я упоминала, что положительной является широкая диверсификация и такие узнаваемые имена гостиничных сетей как Marriott , Carlson, Hyatt и Wyndham.
31 января 2007 года HPT присоединила (TA) TravelCenters of America, Inc. и реструктурировала бизнес попутно распределив акции дочерней ранее структуры TravelCenters of America LLC. В бизнесе TA упор сделан на инфраструктуру остановок грузовиков вдоль ключевых логистических шоссе в США. И TA, и младший оператор Petro Stopping Centers прошли через процесс покупки и обратной аренды со стороны HPT (около 36% от бизнеса в целом). То есть на объекты этих компаний заключены долгосрочные лизинговые соглашения.
Где же слабое звено? Между ТА и НРТ существуют долгосрочные лизинговые отношения, зависимые в части 8.6% мажоритарного владения и управляющего директора, Адама Д.Портного, который одновременно выступает управляющим трасти в НРТ (!). В результате на «молочную корову» ТА ложится огромное количество расходов по управлению и стоимости капитала, ведь RMR они тоже платят. ТА могут рассчитывать на увеличение прибыли, на их услуги и сервисы спрос стабильно возрастает, но структура управления тянет ко дну.
RMR -> HPT -> TA
На забалансовых счетах TA можно обнаружить внушительную величину лизинговых обязательств, сумма которых с указанными в балансе превысит $2 млрд. А 31 декабря 2019 года возникает необходимость капитализировать эти обязательства.
Если к этому добавить внушительную выплату самой HPT в апреле 2019 года и увеличивающуюся нагрузку к 2022, то радужные перспективы высоких и стабильных дивидендов начинают тускнеть.
Источники: