Купить квартиру или вложить деньги. Риски и доходность

Многие считают, что покупка недвижимости для сдачи в аренду является очень выгодной инвестицией. Некоторые даже покупают квартиру для аренды в ипотеку. Давайте посчитаем доходность и сравним с остальными финансовыми инструментами.

Считаем среднюю доходность 1-комнатной квартиры в Москве:

Допустим, у нас есть 5 млн. руб. На эти деньги можно купить однокомнатную квартиру на окраине Москвы, например, в Зеленограде. Но если поискать, то на Циане можно найти варианты и поближе к метро.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры около 30 тыс. руб.

30 000 х 12 = 360 000 руб. доходности в год.

Минус налог 13% = 313 200 руб.

Минус страховка от потопов/пожаров (6 тыс. руб.) = 307 200 руб.

Минус капремонт и прочие ЖКУ, не зависящие от арендатора (24 тыс. руб.) = 283 200 руб.

Теперь посчитаем коэффициент price-to-rent ratio, который показывает за какое время окупится квартира.

5 000 000 / 283 200 = 17,66.

То есть при данных условиях окупаемость составит больше 17 лет.
из бонусов оплаты НДФЛ – возможность вернуть через вычеты, а также спокойствие при расчетах с банками и страховой при страховом случае.

Если возвращать вычеты по максимуму каждый год, то окупаемость составит около 15 лет. Получаем доходность около 6 % годовых. Если добавить к этому амортизацию мебели, периодический ремонт и риск простоя жилья, то реальная доходность может упасть до 4-5% в год.

Цены на недвижимость тоже растут далеко не всегда. За последние 5 лет цены на квартиры в Москве не повышаются. А если посмотреть в долларовом эквиваленте, то и вовсе падают.

• 

• 

Недостатки арендной недвижимости:

1️⃣ Для сдачи в аренду в квартире должен быть сделан ремонт и установлен хотя бы минимальный набор мебели и техники.

2️⃣ Накладные расходы:

• Коммунальные платежи кроме счётчиков
• Налог на доход 13%
• Страховка от потопа/пожара
• Замена износившейся мебели и сломавшейся техники.

3️⃣ Простой при смене жильцов

4️⃣ Высокий порог входа
Не у каждого есть такая большая сумма. К тому же вкладывать все свои деньги в один объект недвижимости — не самая лучшая идея. Помним о диверсификации.

5️⃣ Низкая ликвидность
Если срочно понадобятся деньги, то нужно будет ждать несколько месяцев или сильно демпинговать при продаже квартиры.

Альтернатива

Даже банковские депозиты могут обеспечить более высокую доходность.

На сегодняшний день:
Сбербанк – до 5,75% годовых,
Газпромбанк – до 7,65% годовых,
Московский кредитный банк – до 8% годовых.

Помним, что застрахованы только вклады до 1,4 млн. руб., поэтому держим средства в нескольких системно значимых банках.

Минус данного варианта в инфляции и постоянной попытке менеджера продать вам “выгодный” продукт. Поэтому обратим внимание на более рисковые и доходные инструменты:

Облигации

⚡ ОФЗ — Облигации федерального займа, выпускаемые Министерством финансов РФ. Самый надежный вид облигаций.
Доходность от 7.6 % в ОФЗ 29012 до 8.3% в ОФЗ 26225. Купонный доход не облагается 13%.

⚡ Облигации Сбербанка. Доходность около 8%.

⚡ Облигации Россельхозбанка. Доходность 9.3%

При условной доходности в 8% вы будете получать каждые полгода по 200,000 рублей, то есть 400,000 рублей в год.

• Особенность вложений в надежные облигации в том, что когда вы держите их до погашения, то есть до того момента, когда обратно получите всю сумму, вы можете вспоминать о них два раза в год, получая купонные выплаты и распоряжаясь ими по своему усмотрению.
• Надежные облигации обладают высокой ликвидностью, то есть вы сможете легко обратить их в денежные средства на банковском счету без потерь времени и нервов и до погашения. Исключение — политические и экономические потрясения.

При инвестировании через ИИС или реинвестируя, то есть покупая на купонные выплаты новые облигации, вы можете еще увеличить доходность.

Привилегированные Акции Сбербанка.

Цена акций весьма волатильна. За последние 4 года стоимость акций Сбербанка выросла в 2,5 раза, но помните, что цена может и упасть. Зато Сбербанк платит держателям акций дивиденды.

Здесь можно посмотреть историю выплат.

Предположим, что вы купили в январе 28,500 привилегированных акций Сбербанка по 175 рублей.
Тогда вы можете ожидать 16 рублей дивидендов на каждую акцию или 456,000 рублей. Дивиденды облагаются подоходным налогом, то есть на счет вы получите уже 396,720 рублей.

Внимание ❗ В кризис продать ценные бумаги по выгодной цене, как и в случае с квартирой, у вас вряд ли получится.

Вывод

Покупку квартиры под аренду нужно просчитывать со всеми сопутствующими расходами. Вероятно, это окажется невыгодным и трудозатратным мероприятием. Особенно при покупке в ипотеку.
Но если ваша конечная цель — иметь свой угол или оставить именно эту симпатичную коробку в бетоне детям, то это один из самых надёжных и менее рисковых вариантов.

Если же вы хотите иметь большую доходность при умеренном риске, то стоит задуматься о составлении диверсифицированного портфеля из депозитов, облигаций и акций в разных валютах.

Статья не является инвестиционной рекомендацией.